世田谷区中古マンション総合情報センター

買い替えは、くれぐれも慎重に！

最終的に世田谷のご自宅マンションの売却と田園調布のマンションの購入を仲介させていただいたＨさん、最初の出会いは、当社の店頭にある図面に興味をもたれての入店でした。

上大崎、白金台、高輪あたりで、４〜５０００万円の１００m2以上のマンションを希望、築年はあまり問わない、ということでした。

買い替えの理由は、離婚して心機一転、新居で暮らしたい、不動産がそもそも好きで、５年周期ぐらいで買い替えている、という感じでした。

自己資金は、なるべく出したくない、できれば、諸費用も全て借入でまかないたい、という希望。大手の音楽会社にお勤めで、子会社の音楽レーベルに執行役員で出向、年収は、１０００万円以上、無理な話では、ありません。

ただ、ご自宅の売却があり、これは、以前、購入した仲介業者に依頼して売却してもらっているということでした。買い替えで注意したいのは、買い先行か、売り先行か、ということです。銀行ローンを使われる方は、収入から換算して、返済比率（月間総借入返済金額が、年換算で、年収比で３５％を上回らないこと、年収によって返済比率は変わる）内に全ての借入、自動車ローンやクレジット借入枠等、収まるか、収まれば、買い先行でもよいが、収まらなければ、売りを先行しなければなりません。

で、Ｈさんお話を聞いていると、買い先行か、売り先行か、微妙なところでした。しかし、次の物件がある程度決まらないと、なかなか面倒なことをやりたがらないのが人間の心情、ご本人も「買いたい気持ちが、高まっている今、なるべく早く決めたい」とのことでした。

データベースから該当する物件リストを作成し、気になる物件をピックアップ、図面をお見せすると、３件ほどご覧になりたいとのこと。幸い、空き室で、すぐに元付け業者に連絡、内見ＯＫとなりました。

全て、昭和４０年代後半の物件でしたが、その分、広く、なおかつ、角部屋にしか、住んだことがないとのことで、３件目の物件が、なかなか、気にいったとのこと。内装は、ご自身で好きなようにやりたいとのこと。

気に入った物件を見たときは、夕方で日当たりの確認がイマイチ、数日後、ご連絡をもらった上、再度、内見、「これにしよっかな」というところでした。

それから、１ヶ月くらい韓国に出張に出かけられ、戻られると、電話があり、「あの物件、まだある？」私、「確認して、折り返し電話します」、ところが、その物件、お話が、入ってしまっていました。仕切り直しです。

数日後、「住宅情報誌を買って、何件か物件資料を取り寄せたんだけど、見せてもらえる？」と、電話がありました。一度不動産を購入したことがある人だったので、物件は、どの不動産会社でも扱えることを、ご存知なのです。また、ちゃんと、接客し、誠実に対応することで、お客さんから、連絡があるのです。

ご来社になり、売却の目処がついたこと、住宅情報誌で見つけた、田園調布のマンションがご覧になりたいということで、一緒に見に行きました。田園調布のマンションは、大田区で通常、毎日私が、ウォッチしている物件範囲外でしたが、こういう、持込って結構あるんです。

田園調布のマンションは、約１３０m2くらい、内装済で、多摩川一望、ルーフバルコニーも広く、そのマンション内で一番良いところに位置する物件でした。「気に入りました！これにする！」とのこと。さっそく、売主に買い付け（購入申込書）を出しました。

で、本格的に銀行と相談、「現在の住まいを売却条件で融資します」という銀行が１行あり、契約をしました。その際、資料として、お客さんから現在の住まいの売却の契約書をもらうと、ちょっと、信じられない内容でした。売却金額が、２１８０万円、これは、残債を上回っているし、良いのですが、「ローン特約の期間が、１ヶ月と１日」、「違約金が５０万円」、「住宅ローン借入希望金額が、２３００万円」でオーバーローンでした。ちなみに手付金が５０万円。

「まあ、今のマンションを買ったときに仲介してくれた担当者だし、大丈夫だと思うよ」とのこと。契約の内容からすると、不安でした。売却の仲介をしている会社はみなさんご存知の会社、でも、オーバーローンなのに、事前審査を取っていない、ローン特約の期間が、通常マンションであれば、長くても、銀行の１４日間営業日、違約金は、通常、物件の２０％相当額、どう見ても、売主不利の契約でした。

案の定、ローン特約期間、間近になって、売却できないことが、判明しました。聞けば、他に借入もあり、どこも融資しません。ひどい話です。ですが、売却が条件、今度は、こちらが違約になってしまいます。事前にその状況を想定して、他の銀行で買い先行の融資が組めないか、とか、買取行者さんに査定してもらっていました。

銀行からは、独身であることを理由に融資が得られません。懇意にしている買取業者さんに残債で購入してもらうことで決着しました。買い取り行者さんですから、最初の２１８０万円よりは下です。無理やりの売却の契約をしなければ、ローン特約期間の１ヶ月の間に買い取り行者さんの価格より上で売却できたかもしれません。仲介業者のチョンボです。はっきり言って、その契約書からは、その営業マンが契約したいだけという意図しか読み取れません。

最初にお会いしたとき、買い替えであることから、当社に売却、買い替え先の仲介を提案していたのですが、私たちの押しが足らなかったようです。買い替えは、そのタイミング、資金のやり取り、消費者の保護と通常の契約の倍の神経を使います。微妙な問題を含んできます。

まあ、なんとか、問題をクリアーし、無事、売却、購入、引越しとなりました。ご自身の好みに合わせ、内装にも手を加えられました。お風呂のシャワーの給湯の件でクレームがあり、先日、うかがったばかりです。売主さんに連絡し、改良の工事の手はずも整えました。

年齢も私に近く、今後もお世話して行きたい、よいお客さんでした。

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